日本は、農地法や都市計画法がありその土地の区域によって、役所へ許可をとらなければなりません。
例えば、
- 農地に家を建てるとき
- 市街化区域で宅地などの開発をする一定の場合のとき
- 市街化調整区域に宅地などの開発をするとき
上記のような場合は管轄する自治体に許可を取らなければなりません。高木測量登記事務所では、開発許可申請や、農地法申請にも対応しておりますので、お気軽にご相談ください。
開発許可申請
建築物・特定工作物の建設を行なう場合に都市計画法に基づいて開発行為や建築行為等の許可申請を各自治体へ代理申請します。
一般の建築物（宅地分譲・道路の新設）または特定工作物（処理場、ゴルフ場や野球場などのスポーツ施設、遊園地や動物園などのレジャー施設、墓苑など）を建設するための土地の開発には、知事の許可が必要になります。開発行為によっては、許可がいらない場合もあります。
開発行為許可申請には開発行為許可申請以外に道路自費工事申請や水路占用許可申請といった手続きを伴う場合が多いですが、そのような手続きも一括して行な います。長期間に及ぶことが多いお仕事となりますので、お早めにご相談してください。
市街化区域と市街化調整区域
都市計画法では市街化あるいは市街化をはかっていく「市街化区域」と市街化を抑制する「市街化調整区域」に区分されています。市街化区域はその用途地域に合った建物であれば基本的には建築が可能です。（但し、敷地面積が1,000m2以上の土地で開発行為が行われるときは、開発許可を受ける必要があります。）一方、市街化調整区域は、この市街化区域とは逆に建築等を抑制するのがためのものですから、一定の基準を満たした場合だけ建築可能という厳しい地域になります。
市街化調整区域や未線引都市計画区域での開発行為（建築、建設の用に供する目的で行なう土地の区画形質の変更）を行なう場合に都市計画法に基づく開発行為許可申請が必要と思ってください。
市街化調整区域でのご注意点
- 建築許可が必要
- 市街化調整区域では、上記の開発行為のない場合でも建築物の建築や第1種特定工作物の建設を行なう際には建築許可が必要です。
- 自己用住宅の開発許可申請
- 都市計画法第34条11号、12号、区域外、都市計画法第43条建築許可申請など。
- 分譲住宅など
- 非自己用住宅の開発許可申請。
また、市街化調整区域において開発行為を伴わない建築行為を行う場合には開発許可と同様に制限が課されます。したがって、制限対象外の建築物等を除き、市街化調整区域において建築物等を建築する場合には、開発許可か建築許可のいずれかの許可が必要になります。
複雑な問題が絡むことが多い申請ですので、お早めにご相談ください。
農地法許可
日本の農地法では、農地を守るためみだりに農地以外にその土地を開発することを制限しています。
例えば、畑に家を建てたい、田んぼを駐車場にしたい場合など田や畑などの農地を農地以外の用地にしたいときは農地転用が必要となります。農地転用では区画形質の変更を加えて住宅地や工業用地、道路、店舗などの用地に転換する場合や、区画形質に変更を加えなくても、駐車場や資材置き場などのように、農地を農地以外の状態にする場合も農地転用となります。
また、一時的に資材置き場や、駐車場などにする場合も農地転用となります。
農地転用の手続きを失念して造成してしまったりすると、行政庁から現状回復命令を受けたりといった事態になりかねません。農地は、農地に関する法律の規制 や都市計画法の規制によって、その目的とする建物が建てられない地域がありますので、事前の調査が非常に重要となります。
農地転用の届け出や許可は必ずしましょう。
すべての農地が転用許可の対象になります
すべての農地が転用許可の対象になります。登記地目が農地であればたとえ、耕作がされていない状態にあっても、農地として活用できる状態（農地性）である限り農地として扱われます。また、逆に登記地目が農地でなくても耕作の用に供されている。つまり、はたから見て畑や田んぼなどに見える土地なら農地とみなされ、転用には届出または許可が必要ということです。
売買契約や登記との関係
農地の売買契約や売買を原因とする所有権移転登記は、農地法に基づく農地転用の届出または許可が得られない間はすることができません。上記届出、許可が得られない間は、一般的には、農地法に基づく農地転用の届出または許可が得られることを条件として売買しますよという、条件付売買契約をするにとどまります。この場合、買主の地位を守るという考えから、売主の同意のもとで上記許可を条件とする所有権移転の仮登記をすることができます。
農地転用の種類
- 農地法第3条許可
- 農地をそのままで、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合。
- 農地法第4条許可
- 自己所有の農地を農地以外にする（転用）場合。
- 農地法第5条許可
- 農地以外にする目的（転用）で、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合。
- 農地法第3条届出申請
- 農地をそのままで、権利移動（相続等）をする場合。
- 農地法第4条届出申請
- 市街化区域において、自己所有の農地を農地以外にする（転用）場合。
- 農地法第5条届出申請
- 市街化区域において、農地以外にする目的（転用）で、権利移動（売買、賃貸借等）をする場合。